W akcie o wysokim znaczeniu dla systemu prawa niezbędne było sformułowanie zasad ogólnych regulujących proces gospodarowania przestrzenią. Stanowią one ogólne dyrektywy interpretacyjne przepisów szczegółowych Kodeksu, ułatwiające w szczególności dokonywanie rozstrzygnięć w sprawach o charakterze uznaniowym albo takich, gdzie władztwo organu jest stosunkowo szeroko określone (np. uchwalanie aktów planowania przestrzennego).
Zgoda inwestycyjna na obszarze nieobjętym planem miejscowym
Projektowane przepisy przewidują, że postępowanie prowadzone w następstwie wniosku o udzielenie zgody inwestycyjnej dla inwestycji zaplanowanej na obszarze nieobjętym planem miejscowym, składać się będzie z dwóch etapów.
W pierwszym etapie organ administracji inwestycyjnej dokona oceny zgodności projektowanej inwestycji z przepisami prawa, w tym ustaleniami studium w zakresie wskaźników zabudowy i zagospodarowania przestrzennego (obecnie zgodność ze studium nie jest warunkiem wydania decyzji WZ), na tym etapie inwestycja będzie też uzgadniana z innymi organami administracji publicznej.
Etap ten zakończy się albo wydaniem postanowienia o dopuszczalności realizacji inwestycji albo wydaniem decyzji odmawiającej zgody inwestycyjnej.
Dopiero po uzyskaniu postanowienia o dopuszczalności realizacji inwestycji, inwestor wzywany będzie do dostarczenia dokumentów koniecznych do uzyskania zgody inwestycyjnej sensu stricto, m.in. projektu budowlanego.
W tym czasie inwestor będzie mógł uzyskać także prawa do terenu inwestycji.
Skutkiem zaproponowane regulacji jest wprowadzenie dla przeważającej większości inwestycji zasady „jednego okienka” polegającej na tym, że jeden organ w toku postępowania w sprawie wydania zgody inwestycyjnej, oprócz wydania zgody na realizację inwestycji, będzie mógł rozstrzygać również o kwestii dopuszczalności lokalizacji inwestycji (na obszarach nieobjętych planem miejscowym) lub podziale nieruchomości.
Dotychczas organem właściwym do decydowania o dopuszczalności lokalizacji inwestycji na obszarze bez planu miejscowego (decyzja WZ) oraz o podziale nieruchomości był wójt, burmistrz albo prezydent miasta.
W projektowanym stanie prawnym właściwość tę przejmie organ, który wydawać będzie zgodę inwestycyjną – starosta lub wojewoda.
Planowanym skutkiem projektowanych przepisów dotyczących zgody inwestycyjnej jest:
1) zmniejszenie ilości wydawanych rozstrzygnięć w procesie inwestycyjnym i czasochłonności uzyskania dokumentu uprawniającego do rozpoczęcia budowy, ponieważ ocena dopuszczalności inwestycji będzie elementem (pierwszym etapem) wydawania zgody inwestycyjnej, a nie jak obecnie osobną decyzją,
2) zapewnienie większej spójności między poszczególnymi etapami procesu inwestycyjnego,
3) zapewnienie równego traktowania inwestorów niezależnie od formy w jakiej uzyskali zgodę inwestycyjną,
4) zwiększenie pewności prawa w wyniku precyzyjnego określenia wymagań dla inwestycji realizowanych na obszarach nieobjętych planem miejscowym oraz bardziej elastycznych zasad dotyczących uzbrojenia terenu (np. możliwość zasilania inwestycji OZE).
Nabywanie praw do nieruchomości
Kodeks dokonuje integracji przepisów z zakresu nabywania praw do nieruchomości w związku z realizacją ICP. Zaproponowane regulacje uwzględniają jednak szczególny (masowy) charakter inwestycji liniowych, w tym inwestycji Klasy I, mających strategiczny charakter. Stąd zachowano różnice m. in. w zakresie oddzielenia decyzji wywłaszczeniowej od decyzji odszkodowawczej.
Na wstępie należy wskazać, że przeznaczenie nieruchomości na cel publiczny w planie miejscowym lub decyzji dokonującej jej lokalizacji będzie podstawą nabycia przez inwestora prawa własności lub innego prawa rzeczowego nieruchomości albo ustanowienia na niej ograniczonego prawa rzeczowego w drodze umowy, lub do umownej zamiany nieruchomości, po uprzednim przeprowadzeniu negocjacji. W przeciwnym wypadku nabycie praw do nieruchomości nastąpi w decyzji zintegrowanej.
Negocjacje
Przed nabyciem nieruchomości proces negocjacji będzie przeprowadzany pomiędzy inwestorem i właścicielem nieruchomości, w tylko i wyłącznie przypadku realizacji na terenie jego nieruchomości ICP Klasy III oraz celów publicznych niezwiązanych z realizacją inwestycji, jeszcze przed złożeniem przez inwestora wniosku o wydanie decyzji zintegrowanej.
W ramach negocjacji, trwającej nie więcej niż 2 miesiące, oprócz warunków finansowych możliwe będzie zaproponowanie właścicielowi nieruchomości zamiennej. Zaznaczyć należy, że nie będzie obowiązku przeprowadzania negocjacji
w przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym, jeżeli w ciągu 2 miesięcy od opublikowania ogłoszenia we właściwych publikatorach nie zgłoszą się osoby uprawnione do ich przeprowadzenia.
Wywłaszczenie
Wywłaszczenie nieruchomości, w całości albo części, podobnie jak to ma miejsce obecnie, możliwe będzie tylko i wyłącznie na rzecz SP albo JST. Nieruchomości stanowiącej własność SP nie będą podlegały wywłaszczeniu, przy czym nie będzie to dotyczy wywłaszczenia prawa użytkowania wieczystego oraz ograniczonych praw rzeczowych obciążających przedmiotową nieruchomość. W przypadku, gdy wywłaszczona zostanie tylko część nieruchomości, co spowoduje brak możliwości prawidłowego wykorzystania zgodnie z aktualnym przeznaczeniem jej pozostałej części, właściciel lub użytkownik wieczysty będzie miał prawo żądania nabycia jej w całości.
Z dniem, w którym decyzja zintegrowana stanie się ostateczna, prawo własności nieruchomości przejdzie na rzecz SP lub JST, a użytkowanie wieczyste oraz ograniczone prawa rzeczowe wygasną. Natomiast umowy: dzierżawy, najmu oraz użyczenia dotyczące wywłaszczanych nieruchomości mogą być wypowiedziane przez inwestora ze skutkiem natychmiastowym (ICP Klasy I) albo z zachowaniem 3-miesięcznego okresy wypowiedzenia (w przypadku pozostałych inwestycji), przy czym inwestor zostanie zobligowany od wypłaty odszkodowania za straty spowodowane rozwiązaniem tych umów.
W sytuacji gdy ICP zostanie zrealizowana, a postępowanie w sprawie wywłaszczenie nie zostanie zakończone przed dniem wydania ostatecznej decyzji zintegrowanej, orzekać się będzie o nabyciu praw na rzecz SP albo JST za odszkodowaniem.
Podstawa prawna:
Projekt ustawy kodeks urbanistyczno-budowlany
Przemysław Gogojewicz
kancelaria@gogojewicz.pl
