Kontrole techniczne budynków

Kontrole okresowe stanu technicznego obiektu budowlanego, instalacji i przewodów przeprowadza się na podstawie art. 62 ustawy prawo budowlane.

 

Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli:

1) okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:

  1. a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
  2. b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
  3. c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);

2) okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów;

3) okresowej w zakresie, co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m2; osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie pisemnie zawiadomić właściwy organ o przeprowadzonej kontroli;

 

Kontrola obiektów

W trakcie kontroli, należy dokonać sprawdzenia wykonania zaleceń z poprzedniej kontroli.

 

Obowiązek kontroli, nie obejmuje właścicieli i zarządców:

1) budynków mieszkalnych jednorodzinnych;

2) obiektów budowlanych:

  1. a) budownictwa zagrodowego i letniskowego,
  2. b) wymienionych w art. 29 ust. 1 prawa budowlanego

Kontrolę, właściciel lub zarządca jest zobowiązany przeprowadzić w terminie 3 dni od otrzymania zgłoszenia.

Kontrole stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych, mogą przeprowadzać osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych.

 

Kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych, powinny przeprowadzać:

1) osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim – w odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych;

2) osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności – w odniesieniu do przewodów kominowych, oraz do kominów przemysłowych, kominów wolno stojących oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych.

 

W zależności od konkretnego stanu faktycznego, ustalenia dokonane przez organ co do stanu technicznego obiektu budowlanego mogą stanowić wystarczającą podstawę do nakazania przeprowadzenia kontroli i w takim przypadku, jeżeli będzie to konieczne, organ nadzoru budowlanego w decyzji może orzec również obowiązku przedstawienia ekspertyzy.

 

Wyniki przeprowadzonej kontroli oraz treść przedłożonej ekspertyzy mogą stanowić podstawę do podjęcia decyzji przewidzianej w art. 66 bądź 67 prawa budowlanego. Możliwa jest również sytuacja, gdy w trakcie postępowania organ dojdzie do przekonania, że niezbędne jest wykonanie ekspertyzy technicznej obiektu budowlanego. Wówczas orzeczenie o obowiązku przedstawienia ekspertyzy ma charakter dowodowy, a właściwą formą działania będzie forma postanowienia, zgodnie z art. 123 § 1 kodeksu postępowania administracyjnego.

 

Z przepisów

Z art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego wynika więc, że właściwy organ, jeżeli zajdą przewidziane w tym przepisie przesłanki (zostanie stwierdzony nieodpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego lub jego części, mogący spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska), może nakazać właścicielowi lub zarządcy obiektu budowlanego, a w zasadzie jest zobowiązany nakazać, przeprowadzenie przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia lub kwalifikacje kontroli, której celem będzie ocena obiektu budowlanego, jego otoczenia lub sposobu użytkowania w zakresie wynikającym z art. 62 ust. 1 Prawa budowlanego.

Ponadto, jak wynika z powołanego przepisu, właściwy organ może także, z tych samych powodów, zażądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części. W końcu zauważyć należy, że tym właściwym organem administracji jest organ nadzoru budowlanego, gdyż w art. 83 ust. 1 Prawa budowlanego wyraźnie wskazano, że do właściwości powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, jako organu pierwszej instancji, należą zadania i kompetencje, o których mowa m.in. w art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego. Te same zadania i kompetencje mogą należeć – jak wynika z art. 83 ust. 3 Prawa budowlanego – do właściwości wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego, jako organu administracji pierwszej instancji, w sprawach, o których mowa w art. 82 ust. 3 i 4 Prawa budowlanego.

Ustawodawca przyznając organom administracji w art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego uprawnienie do nałożenia na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązków, które niewątpliwie wiążą się z istotnymi obciążeniami finansowymi i innymi ograniczeniami, nie określił formy, w której nałożenie tych obowiązków ma nastąpić. Ponadto, przewidując w istocie możliwość nałożenia dwóch obowiązków (przeprowadzenie kontroli oraz przedstawienie ekspertyzy stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części), nie sprecyzował, czy obowiązki te można nakładać tylko razem, czy też organ administracji może nałożyć jeden z nich.

Właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu budowlanego, na których spoczywają obowiązki w zakresie napraw, są obowiązani w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli, usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem.

Przemysław Gogojewicz, Kancelaria Usług Prawnych
Przemysław Gogojewicz, Kancelaria Usług Prawnych

Podstawa prawna:

Ustawa prawo budowlane ( Dz. U. z 2016 poz. 290)

 

 

Przemysław Gogojewicz

Kancelaria Usług Prawnych

kancelaria@gogojewicz.pl

Udostępnij ten wpis

Post Comment